В 2014 году в возрасте 25 лет я купил свою первую недвижимость в Кракове, где я планировал жить в течение 2-5 лет. Тогда мои финансовые возможности были сильно ограничены. Я имею в виду как мои собственные сбережения, так и кредитные.
Перед покупкой недвижимости я поставил перед собой несколько целей.
я хотел купить квартиру недалеко от центра города, даже если будет меньшее количество метража
я был уверен, что это будет моя не первая и не последняя квартира, в которой я буду жить, поэтому площадь не имела большого значения
я относился к покупке на 60% инвестиционно и на 40% под свои нужды
у меня были четко определенные потребности относительно местоположения в связи с предпринимательской деятельностью, которая была тогда - развитие своей языковой школы в районе Площади Инвалидов (Краков)
Задать вопрос
Результаты (все перечисления до налогообложения):
Я нашел однокомнатную квартиру площадью 20 м2 в новострое в 15 минутах ходьбы от главной площади цена за квартиру составила 225 тыс. зл., что превышает 11 тыс. зл./м2
Вместо запланированных 2-4 лет я жил там 5 месяцев
Арендовал в декабре 2014 года на сумму 1600 зл отступного + 200 злотых платы в администрацию
Рассрочка кредита была менее 1000 зл.
Я получил кредит в размере 175 тысяч
В феврале 2018 года квартиру продали за сумму 277 тыс. зл, поэтому почти за 14 тыс. за м2
Благодаря тому, что я купил однокомнатную квартиру в центре города (Lea 16A, Краков), то после 3,5 года рост был на уровне 23%
На аренде и частичном погашении капитала из погашения ипотеки я заработал около 30 тыс. зл.
В общей сложности я заработал 82 тыс. зл. таким образом, рентабельность инвестиций составила 36% в масштабе 3,5 года, таким образом, в среднем в год 10,40 %.
Подсчет ROE т.е. доход от вложенного собственного капитала (50 тыс. собственный вклад + 10 тыс. зл околозакупные расходы как налог PCC и зарплата для офиса недвижимости) составил 137% по шкале 3,5 года, таким образом, в среднем 39% в год
Допущенные ошибки и как я чуть не потерял 25 тысяч зл на этих инвестициях
Нет тщательного анализа рынка жилья (я принял решение о покупке, доверяя своей интуиции, а не расчетам)
Не проверяйте свой кредитный рейтинг перед покупкой
Нет контакта с хорошим кредитным консультантом, который выберет правильный кредитный банк
Нет контакта с адвокатом, который мог бы проверить условия предварительного контракта и оградить меня от возможной потери всех моих сбережений
Не ожидайте от агентства недвижимости, которое, чтобы показать мне квартиру, подписало со мной договор о посредничестве, и на этом их работа закончилась
Отсутствие понимания того, как работает аванс и задаток (отсутствие знаний или экспертов вокруг вас)
Отсутствие знаний об околозакупных затратах при покупке недвижимости
Отсутствие достаточного капитала для покупки недвижимости (при принятии решения о покупке у меня в кармане было 25 тысяч зл)
Короткий срок в предварительном контракте, чтобы получить кредит и подписать заключительный контракт
Получить консультацию
Последствия моих ошибок
Я подписал предварительный договор с депозитом 22 500 зл не зная, есть ли у меня достаточный кредитный рейтинг
Первый кредитный консультант сообщил мне, что у меня больше нет кредитного рейтинга после подписания предварительного контракта и внесения задатка, хотя после первой консультации все должно было быть хорошо
В итоге я получил кредит на сумму намного ниже, чем у меня были планы, в результате чего я должен был в течение недели найти 35 тысяч зл
Если я не получу 35 тыс. в неделю, то потеряю 22,5 тыс. зл. в силу уже внесенного задатка
Огромный стресс и поиск любой возможности занять деньги (на семью, к сожалению, я не мог рассчитывать)
Выводы из этих инвестиций
1
Поручить покупку специалистам, которые знают об этом, снизить риск до минимума (юрист, кредитный консультант, агент по недвижимости, инвестор)
2
Всегда иметь план B и C на случай, если план A не сработает
3
Иметь доверенных людей, которые смогут помочь вам (финансово и эмоционально), когда что-то пойдет не так
